اجاره نامه بدون کد رهگیری باطل می شود؟ هشدار مهم به موجرها درباره ثبت قرارداد و جریمه سنگین

به گزارش پایگاه خبری تحلیلی اندیشه معاصر؛ اجاره نامه بدون کد رهگیری باطل می شود؟ این سوال در شرایطی مطرح شده که قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها، برای ثبت قراردادهای اجاره تکالیف و ضمانت اجراهایی در نظر گرفته است. با این حال، میان اعتبار خود قرارداد اجاره و تکلیف قانونی برای ثبت قرارداد باید تفاوت قائل شد. بر اساس توضیحات دکتر حمیدرضا آقابابائیان، وکیل پایه یک دادگستری، ثبت نشدن قرارداد اجاره به خودی خود به معنای از بین رفتن رابطه استیجاری یا سلب حق موجر برای درخواست تخلیه ملک نیست. در عین حال، ثبت نکردن قرارداد می تواند برای موجر پیامدهای مالی و مالیاتی داشته باشد. همچنین در صورتی که شرایط قانونی مربوط به ضمانت اجرا وجود داشته باشد، ممکن است جریمه قابل توجهی برای موجر در نظر گرفته شود. بنابراین، موجران و مستاجران باید تفاوت میان «اعتبار قرارداد»، «ثبت قانونی قرارداد» و «ضمانت اجرای عدم ثبت» را بدانند.

آیا اجاره نامه بدون کد رهگیری باطل است؟

یکی از پرسش های پرتکرار میان موجران و مستاجران این است که اگر اجاره نامه در سامانه مربوط ثبت نشود یا کد رهگیری نداشته باشد، آیا قرارداد اجاره از نظر قانونی باطل خواهد بود؟

بر اساس توضیح ارائه شده از سوی حمیدرضا آقابابائیان، صرف ثبت نشدن قرارداد به معنای بی اعتبار شدن رابطه استیجاری نیست. به بیان دیگر، عدم ثبت قرارداد را نباید به صورت خودکار معادل بطلان اجاره نامه دانست.

اندیشه//معاصر نوشت: در یک قرارداد اجاره، موضوعاتی مانند وجود رابطه استیجاری، توافق طرفین، مدت اجاره و سایر شرایط قانونی می تواند در بررسی حقوقی پرونده اهمیت داشته باشد. بنابراین اگر میان موجر و مستاجر رابطه اجاره وجود داشته باشد، صرف نداشتن کد رهگیری لزوما به معنای آن نیست که هیچ اثر حقوقی برای قرارداد وجود ندارد.

با این حال، ثبت نشدن قرارداد می تواند مشکلات دیگری ایجاد کند و موجر یا مستاجر را در زمان بروز اختلاف با دشواری بیشتری مواجه سازد.

آیا موجر بدون کد رهگیری می تواند ملک را تخلیه کند؟

یکی دیگر از ابهام های مهم درباره اجاره نامه بدون کد رهگیری، امکان درخواست تخلیه ملک از سوی موجر است.

طبق توضیح این حقوقدان، ضمانت اجرای عدم ثبت قرارداد نباید به معنای از بین رفتن حق موجر برای درخواست تخلیه تفسیر شود. اگر مدت اجاره به پایان رسیده باشد یا یکی از جهات قانونی تخلیه وجود داشته باشد، موجر می تواند موضوع را از مسیر قانونی پیگیری کند.

البته در صورت بروز اختلاف، مرجع صالح باید ابتدا وجود رابطه استیجاری و شرایط قانونی پرونده را بررسی کند. بنابراین نداشتن قرارداد ثبت شده ممکن است رسیدگی را با پیچیدگی بیشتری همراه کند.

در واقع باید بین دو موضوع تفاوت گذاشت؛ نخست اینکه آیا قرارداد اجاره از نظر حقوقی معتبر است و دوم اینکه آیا موجر تکلیف قانونی مربوط به ثبت قرارداد را انجام داده است یا خیر.

این دو موضوع لزوما یکسان نیستند.

ثبت نکردن اجاره نامه چه جریمه ای دارد؟

مهم ترین بخش ماجرا برای موجران، موضوع ضمانت اجرای مالی است.

بر اساس توضیحات ارائه شده، در صورت تحقق شرایط قانونی، عدم ثبت یا ثبت خلاف واقع قرارداد می تواند برای موجر تبعات مالی داشته باشد. در این حالت، ضمانت اجرای مالی مورد اشاره معادل ۵۰ درصد ارزش اجاره املاک موضوع ماده ۵۴ قانون مالیات های مستقیم عنوان شده است.

این موضوع اهمیت ثبت صحیح قرارداد اجاره را برای مالکان افزایش می دهد؛ زیرا مسئله فقط دریافت کد رهگیری یا انجام یک فرآیند اداری نیست و در صورت رعایت نکردن الزامات قانونی، ممکن است تبعات مالی نیز ایجاد شود.

اندیشه//معاصر نوشت: بنابراین موجرانی که قراردادهای اجاره خود را ثبت نکرده اند، باید شرایط قانونی مربوط به قرارداد خود را بررسی کنند و صرف این تصور که «قرارداد ثبت نشده پس هیچ ضمانت اجرایی وجود ندارد» می تواند آنها را با ریسک حقوقی و مالی مواجه کند.

تفاوت عدم ثبت قرارداد با ثبت خلاف واقع

یکی از نکات مهمی که در این موضوع باید مورد توجه قرار گیرد، تفاوت میان «ثبت نکردن قرارداد» و «ثبت خلاف واقع» است.

در ثبت نکردن قرارداد، اطلاعات قرارداد اساسا در فرآیند مربوط ثبت نمی شود. اما در ثبت خلاف واقع، اطلاعاتی که وارد می شود با واقعیت توافق میان موجر و مستاجر مطابقت ندارد.

برای مثال، اگر طرفین درباره مبلغ اجاره یا سایر شرایط قرارداد توافق مشخصی داشته باشند اما اطلاعات متفاوتی در فرآیند ثبت درج شود، موضوع می تواند از نظر حقوقی متفاوت از صرف ثبت نکردن قرارداد بررسی شود.

به همین دلیل، موجران و مستاجران باید هنگام ثبت قرارداد، اطلاعات مربوط به اجاره را با دقت وارد کنند و از درج اطلاعات غیرواقعی خودداری کنند.

آیا ثبت نکردن قرارداد پیامد مالیاتی هم دارد؟

موضوع دیگری که در این پرونده ها اهمیت دارد، ارتباط قرارداد اجاره با مسائل مالیاتی است.

بر اساس توضیحات ارائه شده، در صورت تحقق شرایط قانونی، موضوع عدم ثبت یا ثبت خلاف واقع می تواند به سازمان امور مالیاتی اعلام شود و برای موجر آثار مالیاتی به همراه داشته باشد.

به همین دلیل، مالکان نباید تصور کنند که ثبت قرارداد اجاره تنها برای ایجاد یک سابقه قراردادی یا دریافت کد رهگیری اهمیت دارد.

ثبت صحیح اطلاعات قرارداد می تواند از نظر حقوقی و مالیاتی نیز اهمیت داشته باشد.

کد رهگیری اجاره نامه چه اهمیتی دارد؟

کد رهگیری در معاملات و قراردادهای اجاره به عنوان یکی از ابزارهای ثبت اطلاعات قرارداد مورد توجه قرار گرفته است. هدف از ثبت اطلاعات قرارداد، ایجاد سابقه مشخص از رابطه میان موجر و مستاجر و شفاف تر شدن اطلاعات مربوط به معامله است.

با این حال، نباید از این موضوع نتیجه گرفت که هر اجاره نامه فاقد کد رهگیری به صورت خودکار باطل است.

اندیشه//معاصر نوشت: مسئله اصلی این است که قانون ممکن است برای ثبت نکردن قرارداد ضمانت اجرا تعیین کرده باشد، اما این ضمانت اجرا با مفهوم بطلان قرارداد یکی نیست. بنابراین برای بررسی وضعیت یک قرارداد مشخص باید شرایط همان قرارداد و مقررات حاکم بر آن مورد توجه قرار گیرد.

اگر مستاجر قرارداد ثبت نشده داشته باشد چه می شود؟

مستاجر نیز باید نسبت به ثبت قرارداد اجاره حساس باشد. وجود قرارداد مکتوب و ثبت صحیح اطلاعات می تواند در زمان بروز اختلاف، اثبات توافقات انجام شده میان طرفین را ساده تر کند.

مواردی مانند مبلغ ودیعه، میزان اجاره ماهانه، مدت قرارداد، تاریخ شروع و پایان اجاره و سایر توافقات باید به شکل روشن در قرارداد درج شود.

در صورتی که اطلاعات قرارداد مبهم باشد یا طرفین تنها به توافق شفاهی اکتفا کنند، در صورت بروز اختلاف ممکن است اثبات برخی ادعاها دشوارتر شود.

بنابراین ثبت صحیح قرارداد تنها دغدغه موجر نیست و مستاجر نیز از ثبت دقیق و شفاف قرارداد منفعت خواهد برد.

آیا نداشتن کد رهگیری مانع تخلیه ملک است؟

پاسخ این پرسش را نمی توان صرفا با عبارت «بله» یا «خیر» بیان کرد؛ زیرا تخلیه ملک تابع شرایط و مقررات قانونی خود است.

آنچه از توضیحات ارائه شده برمی آید این است که عدم ثبت قرارداد به تنهایی نباید به عنوان مانعی برای بررسی درخواست تخلیه تلقی شود. در چنین شرایطی، مرجع رسیدگی کننده باید رابطه استیجاری و سایر شرایط قانونی را بررسی کند.

برای مثال، پایان مدت اجاره می تواند یکی از موضوعات مهم در بررسی درخواست تخلیه باشد؛ اما اینکه در یک پرونده مشخص چه اقدامی باید انجام شود، به مفاد قرارداد و وضعیت حقوقی آن پرونده بستگی دارد.

هشدار مهم به موجرها

برای موجران، مهم ترین نکته این است که ثبت نکردن قرارداد را نباید اقدامی بدون پیامد تصور کرد.

ممکن است قرارداد صرفا به دلیل ثبت نشدن باطل نشود، اما این موضوع به معنای مصون بودن مالک از ضمانت اجراهای قانونی نیست.

در صورت وجود شرایط مقرر در قانون، احتمال اعمال ضمانت اجرای مالی و همچنین ایجاد آثار مالیاتی وجود دارد.

از سوی دیگر، اگر اطلاعات قرارداد خلاف واقع ثبت شود، وضعیت می تواند متفاوت باشد و ثبت اطلاعات نادرست نیز ممکن است مشمول ضمانت اجرای قانونی قرار گیرد.

جمع بندی درباره اجاره نامه بدون کد رهگیری

اجاره نامه بدون کد رهگیری لزوما به معنای اجاره نامه باطل نیست و صرف ثبت نشدن قرارداد، رابطه استیجاری را خودکار از بین نمی برد. در مقابل، این موضوع نباید به این معنا تفسیر شود که ثبت قرارداد اهمیت ندارد یا موجر هیچ مسئولیتی در قبال ثبت آن ندارد.

بر اساس توضیحات ارائه شده از سوی حمیدرضا آقابابائیان، میان اعتبار قرارداد و تکلیف قانونی ثبت قرارداد باید تفاوت گذاشت. موجر در صورت وجود شرایط قانونی همچنان می تواند موضوع تخلیه را از مسیر قانونی پیگیری کند، اما ثبت نکردن یا ثبت خلاف واقع قرارداد ممکن است ضمانت اجرای مالی و تبعات مالیاتی به دنبال داشته باشد.

بنابراین برای موجران و مستاجران، ثبت دقیق قرارداد اجاره و درج صحیح اطلاعات آن اهمیت زیادی دارد. در پرونده های اختلافی نیز تشخیص آثار حقوقی قرارداد و امکان تخلیه، به شرایط پرونده و مقررات قابل اعمال بستگی دارد و نمی توان صرفا بر اساس داشتن یا نداشتن کد رهگیری درباره همه قراردادها یک حکم واحد صادر کرد.

andishemoaser تاکید می کند: پرسش «آیا اجاره نامه بدون کد رهگیری باطل است؟» پاسخ ساده ای ندارد؛ آنچه اهمیت دارد تفکیک میان اعتبار قرارداد، تکلیف قانونی ثبت، ضمانت اجرای عدم ثبت و شرایط قانونی تخلیه ملک است.

پایان/*

اندیشه معاصر را در ایتا، روبیکا، پیام رسان بله و تلگرام دنبال کنید.