نقدی بر طرح مالیات بر معاملات مکرر مسکن/ متوسط هزینه مسکن در سبد خانوار چقدر است؟

به گزارش پایگاه خبری تحلیلی اندیشه معاصر به نقل از تسنیم، علی فرنام درباره برنامه وزارت راه و شهرسازی برای کنترل بازار مسکن، اظهار کرد:‌ مالیات بر عایدی سرمایه بخش مسکن تقریبا در همه کشورها تجربه شده است. این برنامه یک “اما” بزرگ دارد و تنظیم‌گری آن خیلی متفاوت است. شرایط نظام مالیاتی و نظام تورمی مالیات عایدی سرمایه متفاوت است.

وی افزود: شاید در کشورهایی که تورم‌های تک رقمی دارند زمانیکه عایدی سرمایه مطرح می‌شود،‌ تورم را از آن کسر می‌کنند.

وی ادامه داد: مالیات بر عایدی سرمایه معمولا همه شمول است و این ویژگی اثرگذاری مالیات‌ستانی‌ را افزایش می‌دهد؛ به‌عبارت دیگر همه حوزه‌هایی که مشمول سوداگری می‌شود را پوشش می‌دهد که در ایران مانند مسکن، بورس، خودرو، بانک، سکه، ارز و … است.

پژوهشگر حوزه مسکن و شهرسازی با تاکید بر این‌که تنظیم‌گری اخذ مالیات از این حوزه‌ها متفاوت است، بیان کرد: بعضی‌ها مولد است و قطعا تنظیم‌گری بیشتری را می‌طلب. برخی هم مخرب است و مالیات بر عایدی سرمایه بیشتر تنبیهی.

فرنام با هشدار نسبت به خروج سرمایه به نفع بازارهای دیگر به دلیل اجرای نامناسب مالیات عایدی بر سرمایه، گفت: به‌عنوان مثال شاید گفته شود وقتی سرمایه از بخش مسکن بیرون برود، التهاب می‌خوابد و قیمت‌ها کاهش می‌یابد، در صورتی‌که معمولاً این‌گونه نیست. رونق و تولید مسکن با هم است؛‌ اگر می‌خواهیم به‌طور پایدار و مستمر تولید مسکن افزایش یابد، باید در فکر رونق بازار مسکن هم باشیم.

وی تاکید کرد: سیاست عایدی سرمایه در بخش مسکن ضروری است ولی نه با این شرایط اعلام شده آنهم به‌صورت خیلی فوری مطرح شده است. این موضوع سال‌هاست در دست بررسی است هم از سوی دولت و هم مجلس.

وی اضافه کرد:‌ این‌که در چه زمانی مطرح شود بسیار مهم است؛‌ در زمان التهاب یا هنگام آرامش. الان در زمان التهاب بازار مسکن می‌تواند اثرات منفی داشته باشد. با این حال آن چیزی که معاملات مکرر سوداگری است کسی تقاضای مصرفی به‌ندرت زیر یکسال خرید و فروش مسکن دارد.

وی در عین حال با بیان این‌که زیر ۵ درصد از تقاضای مصرفی بازار مسکن به دلایلی از جمله بروز مشکل، شرایط خاص یا … طی یکسال ملکی را خریداری و آنرا می‌فروشد، اظهار کرد:‌ کشورهای داریم تجربه ۵۰ درصد مالیات عایدی سرمایه زیر یکسال را دارند. تقریباً همه کشورها به سمت تنظیم‌گری کوتاه مدت می‌روند که با نسخه وزارت راه متفاوت است. در این کشور یکسال و نهایتاً دو سال را به‌عنوان دوره کوتاه مدت بحرانی در نظر می‌گیرند که ماهیت سوداگری دارد. بعد از ۳ و ۴ سال عایدی به صفر نزدیک می‌شود.

وی با بیان این‌که ماهیت مالیات‌ستانی اگر خروج سوداگری باشد همان یک تا ۲ سال کفایت می‌کند، گفت: اگر این دوره طولانی مدت باشد به شدت به بازار مسکن ضربه خواهد می‌زند. به‌عنوان مثال یک زوج ملک ۵۰ متری را خریداری کرده‌اند و می خواهند ۲ تا ۳ سال بعد از تولد فرزند خانه را بزرگ‌تر کنند. طبق برنامه وزارت راه و شهرسازی این زوج باید ۲۰ درصد مابه‌التفاوت را پرداخت کند.

پژوهشگر حوزه مسکن و شهرسازی با طرح این پرسش که در طی این مدت تورم اضافه شده و چگونه محاسبه خواهد شد، افزود:‌ این مسائل روی بازار اثر سوء می‌گذارد. اما برش کوتاه مدت که یکساله است می‌تواند در بازار تاثیرگذار باشد البته نه با عدد ۶۰ درصد.

فرنام با بیان این‌که “سنگ بزرگ علامت نزدن است” یادآور شد: قبلا هم تجربه ناموفقی در سیاستگذاری در خانه‌های خالی داشتیم که باید از آن درس بگیریم.این‌که چه عواملی باعث شد که تجربه مذکور موفق نباشد. نسخه‌های یک شبه از بالا به پایین با وجودی که می‌تواند منطق و هدف درستی داشته باشد اما امید تحقق تحقق و اثابت به هدف را کاهش می‌دهد. به همین دلیل پیشنهاد می‌شود برش کوتاه مدت مد نظر قرار بگیرد.

وی با اشاره به مثالی در این رابطه گفت: در بخش خودرو عایدی سرمایه این است که فرد در چیزی که زحمت نکشیده است اگر سود قابل توجه به دست آیدبخشی از این سود را به‌عنوان مالیات با دولت شریک شویم تا برای توسعه صرف شود.

وی گفت:‌ مثلا کسی پرایدی را می‌فروشد و می‌‌خواهد آنرا تبدیل به احسن کند. وقتی پراید ۵۰ میلیونی ۲۰۰ میلیون تومان می‌شود این افزایش قیمت ناشی از عایدی سرمایه نیست و دلیل بخش عمده‌ای از آن تورم است. این-نوع تفکر- باید کنار گذاشته شود؛ قبلاً با ۴ تا ۶ ماه حقوق خودرو تبدیل به احسن می‌شد اما امروز به ۱۰ ماه نیاز است. از این رو ذی‌نفع آن سرمایه نیستید و فقط عدد سرمایه به دلیل تغییر ارزش پولی، تغییر کرده که با کسر تورم عمومی، معقول خواهد بود.

وی توضیح داد: تورم شاخص مصرف‌کننده داریم که می‌گویند ممکن است امسال ۴۰ تا ۵۰ درصد شود. اگر این تورم را کسر کنیم و از کسی که ۱۰۰ درصد سود نصیبش شده از ۴۰ یا ۵۰ درصد اضافه،‌ مالیات ستانی شود، منطقی است. اما اگر از همه سود مالیات ستانی شود مشروعیت آن زیر سئوال می‌رود، در این صورت مردم نمی‌توانند هیچگونه تقاضای تبدیل به احسن را مثلاً در حوزه مسکن داشته باشند.

وی با اشاره به اثرات منفی این برنامه، افزود: پیشنهاد می‌شود ماهیت تنظیم‌گری فقط سوداگری کوتاه مدت باشد، در سال‌های بعدی این مالیات به حداقل برسد. تجربه‌هایی در کشوری مانند مالزی داشته‌ایم؛ زمانی که رکود شدید بر بازار مسکن حاکم می‌شود دولت عایدی سرمایه را صفر می‌کند تا باعث رونق بازار شود. باید بر حسب رونق بازار امکان جابجایی مردم و تبدیل به احسن را در سیاست‌ها در نظر بگیریم.

وی اضافه کرد: ضمن این‌که بر تنظیم‌گری درست مالیات بر عایدی سرمایه مسکن و اثرگذاری مثبت آن تاکید می‌کنیم، اما این برنامه‌ها به هر حال یک پالس ناایمن به سازندگان و سرمایه‌گذاران بخش مسکن می‌دهد.امروز به‌صورت مستمر شاهد کاهش سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در بخش مسکن هستیم که باید بالانس شود.

به گفته وی، باید مشخص شود این موضوع چه ملاحظاتی دارد و کجا ضروری شود و بایستی هزینه شود. این‌‌که در کجا ممکن است تبعات منفی، اثرات ناخوشایند بیشتری از اهداف مثبت داشته باشد. با همه این جوانب است که می‌توانیم به هدف برسیم و مالیات تنظیم شود که موثر است در بازار.

متوسط هزینه مسکن در سبد خانوار چقدر است؟

بر اساس اطلاعات و آمار وزارت راه و شهرسازی از تحولات بازار مسکن متوسط هزینه مسکن در سبد خانوارهای روستایی طی بازه زمانی ۲۰ ساله از سال ۱۳۷۵ تا سال ۱۳۹۵ بالغ بر ۲۶.۴ درصد افزایش یافته است.

در خانوارهای شهری نیز این هزینه از ۳۳.۵ درصد سال ۷۵ به ۳۴.۱ درصد در سال ۱۳۹۵ افزایش یافته است. در مدت یاد شده طی برخی سال‌های این هزینه روند سینوسی را طی کرده و بعضاً کاهشی بوده است.

در سال ۱۳۸۰ هزینه مسکن خانوارهای شهری ۸۲۹ هزار و ۹۲۱ تومان یعنی معادل ۳۱.۹ درصد سبد هزینه خانوار بوده است. در سال ۸۵ این هزینه به ۱ میلیون و ۹۸۴ هزار و ۱۳۰ تومان افزایش یافته، اما در عین حال سهم این رقم از سبد هزینه خانوارها به ۲۹.۵ درصد در مقایسه با سال ۸۰ کاهش یافته است.

در سال‌های ۸۰ و ۸۵ به ترتیب متوسط هزینه مسکن در سبد خانوارهای روستایی ۱۷.۲ و ۱۵.۱ درصد بوده است. در سال ۱۳۹۰ متوسط هزینه مسکن در سبد خانوارهای شهری و روستایی به ترتیب ۴ میلیون و ۴۳۸ هزار و ۳۴۴ تومان (۳۳.۴ درصد) و یک میلیون و ۵۳۲ هزار و ۹۸۴ تومان (۱۸.۳ درصد) بود.

در سال ۹۵ متوسط هزینه مسکن خانوارهای شهری و روستایی نیز ۹.۷ میلیون (۳۴.۱ درصد)  ۲ میلیون و ۹۳۶ هزار تومان (۱۸.۷ درصد) بود.

آخرین آمار مربوط به هزینه مسکن در سبد خانوارها را معاون سابق مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی در سال ۹۹ اعلام کرد. محمود محمودزاده ۲۲ آذرماه سال ۹۹ در این‌باره گفته بود:‌ متوسط سهم مسکن در هزینه خانوارهای شهری در سال ۹۸ حدود ۳۶ درصد بوده است.

از سال ۹۹ تا سال ۱۴۰۲ آمار مربوط به متوسط هزینه مسکن در سبد خانوارها توسط متولی این بخش یعنی وزارت راه و شهرسازی منتشر نشده است. هفته گذشته معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی بعد از حدود ۹ ماه طی یک نشست خبری به تشریح برنامه‌های دولت در بخش ساخت نهضت ملی مسکن پرداخت.

عباسی با اعلام چند خبر خوش از جمله تصویب وام ۳۰۰ و ۴۰۰ میلیون تومانی با سود ۲ درصد برای اقشار آسیب‌پذیر، جزئیات واگذاری زمین‌های ۲۰۰ متری به خانوارهای دارای ۳ فرزند (فرزند سوم یا بیشتر با تاریخ تولد ۲۴ آبان ۱۴۰۰ به بعد) را تشریح کرد. وی البته در این نشست پرسش خبرنگار تسنیم مبنی بر این‌که متوسط هزینه مسکن در سبد خانوارها چه میزانی است را بی‌پاسخ گذاشت و آنرا به بعد موکول کرد.

نیمه فروردین امسال خلیل محبت‌خواه مدیرکل سابق راه و شهرسازی استان تهران با یادآوری این‌که سال ۱۴۰۱ متوسط قیمت مسکن در تهران به ۵۵ ملیون تومان رسید، گفته بود: قیمت مسکن ۷۰ درصد هزینه سبد هر خانوار تهرانی را تشکیل می‌دهد.

درحالی متوسط هزینه مسکن در سبد هزینه خانوارهای شهری و روستایی نامشخص است که اطلاعات مربوط به تحولات بازار مسکن وزارت راه و شهرسازی دیگر در دسترس نیست. تورم‌های سال‌های اخیر نشان می‌دهد مسکن همچنان بیشترین سهم را در سبد خانوارها به خود اختصاص داده است.

پایان*/

اندیشه معاصر را در روبیکا دنبال کنید.

برای عضویت در کانال بله اندیشه معاصر کلیک کنید.

برای عضویت در کانال تلگرامی اندیشه معاصر کلیک کنید.